Procedimento di convalida di sfratto e giudizio ordinario

buongiorno. essendo inquilino con contr. locaz. ABITATIVO 4+4, c'è una clausola che dice: il mancato pagamento degli oneri accessori entro 2 mesi dalla richiesta comporta la risoluzione ipso iure del contratto per fatto e colpa del conduttore.
la clausola è efficace anche se l'importo degli oneri è inferiore alle due mesilità del canone?

RISPOSTA

Sì. E' efficace anche se l'importo degli oneri è inferiore alle due mensilità del canone La clausola di risoluzione di diritto del contratto di locazione funziona così nell'ipotesi in questione: il proprietario (il quale probabilmente avrà anticipato il pagamento degli oneri accessori, per conto dell'inquilino) invia una richiesta scritta di pagamento degli oneri accessori, in data 8 aprile 2019. Se il 9 giugno l'inquilino non avrà ottemperato alla richiesta di pagamento degli oneri accessori, il proprietario invierà al conduttore una seconda raccomandata, avente come oggetto “RISOLUZIONE DI DIRITTO DEL CONTRATTO – COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE”.
Dal punto di vista giuridico la c.d. clausola risolutiva espressa è contenuta nell’articolo 1456 del codice civile secondo cui “I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando una parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva”.

Con questa seconda raccomandata, il proprietario comunicherà all'inquilino che stante il suo inadempimento, “trascorsi due mesi dalla richiesta a mezzo raccomandata a/r n. xxxxxxxx, a prescindere dall'importo degli oneri accessori, il contratto di locazione deve intendersi risolto. Si invita pertanto il conduttore a lasciare l'immobile senza indugio alcuno”.

… e se il conduttore non ne volesse sapere di lasciare l'immobile?

Il proprietario dovrà comunque adire le vie legali per rientrare in possesso dell'immobile! Se il proprietario dovesse presentare ricorso per sfratto, il conduttore potrebbe sanare la sua morosità alla prima udienza dinanzi al tribunale civile.

Se il proprietario dovesse presentare atto di citazione per un ordinario processo di risoluzione del contratto, il conduttore non potrebbe più sanare la sua morosità, tuttavia l'ordinario processo di risoluzione durerebbe anni ed anni, al contrario del procedimento speciale di sfratto!

Vorrei che leggessi a tal proposito la massima della sentenza della Corte di Cassazione n. 1316/1998: “nel regime delle locazioni soggette alla n. 392/1978, la clausola risolutiva espressa per il caso di mancato pagamento del canone alla scadenza stabilita non incorre nella nullità di cui all’articolo 79 legge citata, ma è destinata semplicemente a rimanere quiescente in relazione alla possibilità del conduttore di sanare in giudizio la morosità ai sensi dell’articolo 55 stessa legge; con la conseguenza che, ove quest’ultima disposizione non possa trovare applicazione (come nel caso in cui il locatore proponga un giudizio ordinario di risoluzione del contratto, di per sé incompatibile con la speciale sanatoria della morosità disciplinata dalla suddetta norma), la clausola risolutiva espressa può esplicare pienamente, fin dall’inizio, la sua efficacia” (Corte di Cassazione sentenza 9.2.1998 n. 1316)

Morale della favola ? Quella clausola di risoluzione di diritto del contratto è assolutamente inutile.

Se si procede con lo sfratto, il conduttore sana la morosità in udienza …
Se si procede in via ordinaria con l'azione di risoluzione del contratto, il conduttore è spacciato, ma il processo durerà almeno tre o quattro anni … ed al proprietario questa opzione processuale non conviene più ...

inoltre ricevo l'invito a pagare le spese condom. Con semplice lettera o mail recanti una SCADENZA. Per esempio ho ricevuto una mail a fine marzo con invito a pagare il conguaglio con scritto SCADENZA 1 maggio 2019. i due mesi di tempo dalla 'richiesta' di pagare detti oneri partono da questa data di 'scadenza?

RISPOSTA

Partirebbero dal ricevimento della richiesta, tuttavia una semplice lettera oppure una semplice email (non pec) non sono strumenti di comunicazione idonei a fissare una data certa di ricevimento da parte dell'inquilino.
Paradossalmente, se non pagassi gli oneri entro 60 giorni dalla richiesta … il proprietario non potrebbe avvalersi della risoluzione del contratto di locazione, in assenza di una comunicazione a mezzo pec oppure tramite raccomandata a/r.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1456 del codice civile