Esercizio del diritto di prelazione del locatario di immobile commerciale
Buongiorno, desidero avere una consulenza riguardo al diritto di prelazione relativo ad una attività commerciale( negozio di abbigliamento intimo).
Sono co-proprietario (con mia mamma e mio fratello) di un negozio il quale è stato affittato ad un xxxxxxx locatario già da parecchi anni. noi siamo titolari dei muri. Attualmente il negozio è in vendita.
Considerando che il contratto dei 6+6 anni scade a marzo 2020, ma è nostra intenzione venderlo il prima possibile considerando inoltre che un paio di acquirenti lo acquisterebbero con il locatario attuale.
Qualora il locatario , tramite la lettera di prelazione, non intende acquistare l'mmobile ad un prezzo ipotetico di 500, noi possiamo venderlo subito ad un'altro acquirente ad un prezzo inferiore?
RISPOSTA
No.
Occorre nuovamente consentire al locatario di esercitare il diritto di prelazione per il prezzo inferiore. Il procedimento di cui all'articolo 38 della legge 392/78 deve essere riproposto, in ragione del prezzo inferiore.
O invece, se decido di abbassare il prezzo a 400 (subito dopo che il locatario ha deciso di non acquistare a 500) il locatario ha nuovamente il diritto di prelazione in relazione al nuovo prezzo ribassato?
RISPOSTA
Esatto, ha nuovamente diritto di prelazione.
Inoltre chiedo se il locatario dovesse decidere per l'acquisto per il diritto di prelazione, noi possiamo rinunciare alla vendita al locatario stesso e poi vendere alla scadenza del contratto di affitto?
RISPOSTA
Assolutamente no.
In considerazione della natura della prelazione di cui all'articolo 38 della legge 392 del 1978, quale atto di interpello, in caso di inadempienza delle parti all’obbligo di contrattare, il contraente interessato alla vendita può azionare la tutela in forma specifica di cui all’art.2932 del codice civile, ossia ricorrere al tribunale civile per ottenere una sentenza costitutiva che produca gli stessi effetti del contratto di compravendita e che possa essere trascritta nei pubblici registri immobiliari, al pari di un rogito di vendita immobiliare.
Secondo la giurisprudenza di cassazione, successiva alla sentenza a sezioni unite del 1989 n. 5359, in caso di accettazione della prelazione da parte del conduttore, effettuata nelle forme di legge e comunicata al proprietario, sorge per entrambe le parti l’obbligo di addivenire alla stipula del previsto contratto, con contestuale pagamento del prezzo.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
