Le locazioni turistiche possono essere esercitata anche in forma non imprenditoriale
Buonasera sono disoccupata e ho di proprietà 2 bilocale che affitto per circa 3 mesi durante la stagione estiva con contratti sempre inferiori ai trenta giorni .... numerosi parenti mi stanno chiedendo di affittare anche le loro case stagionalmente , ( sempre X un massimo di tre mesi) vorrei fare dei contratti con loro di affitto stagionale ,e poi subaffittarli ai vari turisti, da non imprenditore, posso fare questo?
RISPOSTA
Sì, puoi farlo previa presentazione di SCIA al SUAP, sempre che tu sia in possesso dei requisiti di cui al testo unico leggi pubblica sicurezza.
Dobbiamo fare riferimento al nuovo testo unico adottato dalla regione Toscana, in vigore dallo scorso 12 gennaio. In particolare, dobbiamo fare riferimento all'articolo 60, giacché intendi esercitare un'attività di struttura ricettiva extra-alberghiera, con le caratteristiche di una civile abitazione.
Testo unico sul sistema turistico regionale
Art. 60. Esercizio dell'attività di strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione
1. L'esercizio delle attività ricettive di cui alla presente sezione è soggetto a SCIA da presentare, esclusivamente in via telematica, allo SUAP competente per territorio.
2. La SCIA attesta l'esistenza dei requisiti previsti dall'articolo 33, commi 1, 2 e 3, dall'articolo 54 e dal regolamento, nonché il rispetto della disciplina vigente in materia di sicurezza, igiene e sanità, urbanistica e edilizia.
3. Chi gestisce una delle strutture ricettive di cui alla presente sezione comunica allo SUAP competente per territorio ogni variazione del numero e delle caratteristiche delle case e degli appartamenti di cui dispone per la gestione.
4. Gli affittacamere gestiti in forma imprenditoriale che, alla data di entrata in vigore della presente legge, somministrano la prima colazione e intendono continuare a farlo assumono la denominazione di bed and breakfast effettuando apposita comunicazione allo SUAP competente per territorio.
5. Si applica la disposizione di cui all'articolo 32, comma 4.
Occorre presentare SCIA al SUAP comunale. Per poter presentare regolarmente la SCIA, occorre essere in possesso dei requisiti. Per quanto riguarda i requisiti di cui all'articolo 54 del testo unico della regione Toscana, non penso che possano sorgere problemi …
Art. 54. Requisiti
1. I locali destinati alle attività ricettive di cui alla presente sezione devono possedere:
a) i requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione;
b) le condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti negli stessi installati ai sensi della normativa vigente;
c) i requisiti previsti dal regolamento.
2. L'utilizzo delle abitazioni per le attività di cui alla presente sezione non comporta modifica di destinazione d'uso degli edifici ai fini urbanistici.
Per quanto riguarda i requisiti personali-professionali, dobbiamo invece fare riferimento all'articolo 33 del testo unico.
Art. 33. Requisiti
1. Il titolare delle strutture di cui al presente capo e il suo rappresentante, devono essere in possesso dei requisiti previsti dagli articoli 11 e 92 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS), approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.
2. Nel caso in cui il titolare delle attività di cui al presente capo sia una persona giuridica, è obbligatoria la designazione di un gestore, in possesso dei requisiti di cui al comma 1.
3. In caso di società o di organismo collettivo, i requisiti di cui al comma 1 sono posseduti da tutti i soggetti per i quali è previsto l'accertamento antimafia ai sensi dell'articolo 85 del decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159 (Codice delle leggi antimafia e delle misure di prevenzione, nonché nuove disposizioni in materia di documentazione antimafia, a norma degli articoli 1 e 2 della legge 13 agosto 2010, n. 136 ).
L'articolo 33 del testo unico rinvia agli articoli 11 e 92 del testo unico pubblica sicurezza; diciamo che il cittadino che non ha mai avuto problemi penali con la legge, può presentare regolarmente la SCIA al SUAP.
Ovviamente, per la presentazione della SCIA al SUAP (la presentazione è on line, quindi occorre essere accreditati), consiglio di rivolgerti al commercialista che cura la redazione della tua dichiarazione dei redditi.
Art. 11 testo unico pubblica sicurezza
Salve le condizioni particolari stabilite dalla legge nei singoli casi, le autorizzazioni di polizia debbono essere negate:
1) a chi ha riportato una condanna a pena restrittiva della libertà personale superiore a tre anni per delitto non colposo e non ha ottenuto la riabilitazione;
2) a chi è sottoposto all'ammonizione o a misura di sicurezza personale o è stato dichiarato delinquente abituale, professionale o per tendenza.
Le autorizzazioni di polizia possono essere negate a chi ha riportato condanna per delitti contro la personalità dello Stato o contro l'ordine pubblico, ovvero per delitti contro le persone commessi con violenza, o per furto, rapina, estorsione, sequestro di persona a scopo di rapina o di estorsione, o per violenza o resistenza all'autorità, e a chi non può provare la sua buona condotta.
Le autorizzazioni devono essere revocate quando nella persona autorizzata vengono a mancare, in tutto o in parte, le condizioni alle quali sono subordinate, e possono essere revocate quando sopraggiungono o vengono a risultare circostanze che avrebbero imposto o consentito il diniego della autorizzazione.
Art. 92 testo unico pubblica sicurezza
Oltre a quanto è preveduto dall'art. 11, la licenza di esercizio pubblico e l'autorizzazione di cui all'art. 89 non possono essere date a chi sia stato condannato per reati contro la moralità pubblica e il buon costume, o contro la sanità pubblica o per giuochi d'azzardo, o per delitti commessi in istato di ubriachezza o per contravvenzioni concernenti la prevenzione dell'alcoolismo, o per infrazioni alla legge sul lotto, o per abuso di sostanze stupefacenti.
C'è un limite di appartamenti che posso subaffittare?
RISPOSTA
No, a patto che tu abbia presentato SCIA per l'esercizio dell'attività di strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione.
Il guadagno di questi appartamenti va nei redditi diversi?
RISPOSTA
Si tratta di redditi da impresa giacché dovrai avere una tua partita IVA e l'iscrizione alla camera di commercio.
Cioè metterò in dichiarazione la differenza tra quello percepito è quello pagato al proprietario?
RISPOSTA
Metterai in dichiarazione dei redditi, l'utile conseguito, ossia la differenza tra i costi ed i ricavi, come qualsiasi imprenditore.
Abito in Toscana dovrò denunciare le persone che abiteranno nelle case subaffittate da me? .....vi chiedo scusa non so se sono stata chiara nelle mie domande, grazie delle risposte che vorrete darmi.
RISPOSTA
Sì.
Vorrei che leggessi l'articolo 70 del testo unico Toscana.
Le locazioni turistiche possono essere esercitata anche in forma non imprenditoriale, ma SOLTANTO DA PARTE DEI PROPRIETARI E DEGLI USUFRUTTUARI … NON DA PARTE DEI LOCATARI con contratti di sublocazione turistica.
Il sublocatario che svolge tale attività deve avere i requisiti di una società di gestione immobiliare turistica; ovvero per svolgere tale attività dovrai qualificarti quale intermediario con mandato della locazione turistica.
Art. 70. Locazioni turistiche
1. Ai fini del presente testo unico, sono locazioni turistiche le locazioni per finalità esclusivamente turistiche di case e appartamenti arredati e senza alcuna prestazione di servizi accessori o complementari. Alle locazioni turistiche non si applica la disciplina delle case e appartamenti per vacanze di cui all’articolo 57.
2. Le locazioni turistiche possono essere esercitate:
a) in forma non imprenditoriale da parte di proprietari o usufruttuari nel caso in cui: 1) destinano alla locazione turistica non più di due alloggi nel corso dell’anno solare, indipendentemente dal numero di comunicazioni di locazione turistica effettuate;
2) destinano alla locazione turistica più di due alloggi nel corso dell’anno solare e effettuano complessivamente sino a ottanta comunicazioni di locazione turistica nel corso dell’anno solare;
b) in forma imprenditoriale indipendentemente dal numero di alloggi gestiti.
3. Le locazioni di cui al comma 2, lettere a) e b), possono essere gestite in forma indiretta tramite agenzie immobiliari e società di gestione immobiliare turistica.
4. I proprietari e gli usufruttuari che concedono in locazione alloggi per finalità turistiche nonché gli intermediari con mandato della locazione turistica comunicano al comune dove gli alloggi sono situati, la forma imprenditoriale o non imprenditoriale di esercizio dell’attività e le informazioni relative all’attività svolta, utili anche a fini statistici, definite con deliberazione della Giunta regionale, previo parere della commissione consiliare competente.
5. La deliberazione della Giunta regionale definisce altresì le modalità e i termini con cui sono effettuate le comunicazioni di cui al comma 4.
6. Gli alloggi locati per finalità turistiche devono possedere:
a) i requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione;
b) le condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti negli stessi installati ai sensi della normativa vigente.
7. Gli alloggi locati per finalità turistiche, indipendentemente dalla forma della gestione, sono parificati alle strutture ricettive ai fini dell’applicazione delle disposizioni in materia di imposta di soggiorno.
8. Coloro che stipulano contratti di locazione turistica in violazione delle disposizioni di cui al presente articolo sono soggetti all'applicazione delle seguenti sanzioni amministrative:
a) nel caso in cui vengono forniti i servizi accessori o complementari, alla sanzione amministrativa pecuniaria da euro 1.000,00 a euro 6.000,00;
b) nel caso di incompleta o omessa comunicazione ai sensi del comma 4, alla sanzione amministrativa pecuniaria da euro 250,00 a euro 1.500,00.
9. Coloro che esercitano attività di locazione turistica in forma non imprenditoriale direttamente o in forma indiretta, in assenza dei requisiti di cui al comma 2, lettera a), sono soggetti ad una sanzione amministrativa pecuniaria da euro 1.000,00 a euro 6.000,00.
Tanto premesso, in Toscana, le alternative sono tre:
a) presentazione di SCIA per attività imprenditoriale di strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione; trattasi di attività per cui occorre la partita IVA e l'iscrizione alla camera di commercio
b) costituzione di una società di società di gestione immobiliare turistica
c) attività di intermediario con mandato della locazione turistica
Attenzione, il limite della forma non imprenditoriale, per il proprietario che loca immobili ad uso turistico, è pari a due appartamenti. In teoria, se fossi proprietaria di un terzo appartamento e volessi destinarlo ai contratti ad uso turistico, dovresti aprire partita IVA.
Attenzione a quanto si legge sui vari forum; ogni regione ha la sua legge regionale. Da notare che le sanzioni amministrative di cui all'articolo 70 della legge regionale sono piuttosto salate !!!
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
